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购房需谨慎！新加坡买房相关知识了解一下~
2019-04-24
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新加坡的经济条件、自然条件、医疗条件、教育条件等都非常优越，在全世界范围内都是很有名的，吸引了很多海外投资者和海外移民者。对于移民新加坡的人来说首先要做的就是需要购买一套用用于安置的房屋。要知道现在买房套路深，一不注意就是一个坑，许多人在国内买房都会被忽悠，那么到新加坡买房不更是如此吗？而且新加坡购房的相关法律知识只会更复杂。今天小编就带大家一起来看一下新加坡的购房法律知识~
新加坡的买家额外印花税ABSD提高了
如下：
即新加坡人第二套要多付12%的税，PR的话第二套比第一套则要多付10%的税。上有政策下有对策，相应的两种购房模式数量快速上升，第一种就是夫妻的第一套房共有的话把其中一个人的所有权转给另外个人然后再去购房作为个人首套房产缴税，第二种就是如果小孩有SC或PR身份的话设立TRUST以小孩名义去购买房产作为小孩首套房产缴税。总之两者都可以省去巨额的ABSD。
1. Part Purchase
一个房产其实可以视为一个公司，PART PURCHASE类似于收购股份，一般夫妻在购买房产时候可以选择TENANCY IN COMMON持有还是JOINT TENANCY持有，区别是后者固定50%/50%分配所有权且若一方离世则其拥有的部分所有权自动转让给另一方，而前者则可以自由设定所有权比例，甚至可以是99%/1%，一方过世的话其部分所有权将按照其遗嘱或者法定继承顺序转让给继承者。
这里顺便提一个知识点，在新加坡法律下，如果夫妻同时遇上空难，那遗产如何分配呢？这意味着需要界定谁先去世的问题，这里直接告诉读者，新加坡的规定是：若无其他有效证据的话，看年龄，默认年龄大的先去世，即如果房产是JT模式的话会全部所有权给予年轻者，然后按照年轻者的遗嘱或法定继承顺序分配其遗嘱。预约我所专业律师咨询如何设立专业且有效的遗嘱
因此，这里提醒投资者在准备签购房合同时候必须想好以何种模式持有房产，JT还是TIC。一般夫妻买房，有些不是很有经验的律师或者经纪没有给予提醒的话，是默认JT的形式。那么，当需要购买第二套房产时候，就需要一方把其一半所有权赠予或者卖给另一方，以达到其名下没有房产，从而享受首套房的购房税费优惠。一样道理，那如果是TIC的话，例如是A 30%/ B 70%，那就是一般A将30%赠予或者卖给另一方。
这里又涉及到一个法律概念，那就是赠予（GIFT），比较久以前，由于ABSD没有或者很少，政府是允许赠予无需缴纳额外印花税的。但是后来政府推广额外印花税以后封死了这条路。也就是说GIFT需要同样交买卖等值的ABSD，且赠予的房子，（TITLE SEARCH可以查到）是很难在5年内出售的，因为第一如果赠予人破产了，房产是要被收回还债的，第二如果是赠予的话银行是不会给予贷款的，基于这两点，如果走GIFT转让房产会导致无法出售，所以基于目前已经没有避税作用所以已经没有人通过GIFT转让房产所有权。
提到了TIC我们再顺带提下另一个投资人常问的问题，就是我可不可以和朋友一起买房？由于朋友是公民，可不可以大部分所有权放他名下，私下另外立协议规定是50%/50%？第一个问题的答案是肯定的，就是通过TIC模式购买，比例自定。第二个问题的答案是否定的，因为协议本身会被认定为逃税，即判为非法协议，所有非法协议都是无效的，即想通过本地人代持是有很大法律隐患的。
我们回到正常案件，比如最普遍的JT的房子，丈夫把50%所有权转让给妻子， 就可以马上联系律所（扫码咨询价格）律师一般3天可以出S&P合同，客户要带好nric/passport,addressofproperty以及valuationreport（注意这些信息是必要）。请注意，在新加坡做DECOUPLING，买卖双方不能做低房价来避税，税额以VALUATION REPORT或者实际协商交易价中高者来计算。除了前面提到的文件外，由于房产交易需要按正常交易流程走，比如100万一半50万的5%作为deposit，必须要cashorder不能用check，这是iras和银行的要求。
另外提醒如果是着急购买第二套房产的客户，一定要计算好时间节点，比如需要用到Cpf买新房的（第一套去名需要8周时间完成交易，然后再3周内钱回到cpfaccount就能再用了，如果买新盘就是签合同2周内cpf要付款，时间要算好），还有如果有银行贷款要提前3个月通知银行，所以一般completiondate要放后去match。总之，只有第一套去名彻底completion了，才能在下一个s&p签字。
例子： 100万jointtenancy的房产，Valuation report显示涨到了150万， 50%的话75万的bsd就是17100sgd(iras有calculator)。去名后去买1.2mil, bsd 32600。可以省absd 144000。所以是操作性极强的合法省税途径。
讲解去名首套房去购置二套房的最后我们要提醒投资者在操作前想清楚两个问题：
1银行贷款如果由两个人承担变为一个人，是否可以持续负担的了，注意TDSR，同时需要和银行确认银行是否会对贷款有所变动；
2离婚财产分割的现实问题（ps法院发现隐藏资产会自动提高赡养费），这个问题很现实也比较复杂，在此不详述。有必要了解的可以预约我们律师咨询。
2. Trust: a legal arrangement
用信托购房常见于父母为子女买房，特别是在ABSD制度下，越来越多父母考虑以子女名义购置其首套房来省税费。设立Trust后，Trustee 拥有legal interest，beneficiary 拥有beneficial interest，类似于法人和股东。一般程序是先draft trust without unit number,然后show to developer拿到otp和unit number,然后律师amend文件完成Trust并签署otp和s&p。所有相关人名字都会被记录在s&p，过程非常透明。
注意，用Trust买房是无法贷款的，也不能用cpf，也不可以购买hdb。Trust的购房买家额外印花税费是按beneficiary的身份和其名下房产数量计算。比如公民的话，第一个Trust成立后，第二个Trust同样要付absd。用Trust买房5年内一般无法出手，和GIFT一样道理，如果父母有破产，这些资产都可能被收回来还债，但是过了5年就没有此项法律义务，即过了5年就可以出售。但是政府规定Trust是用来爱和传承为主而非盈利性质，所以多次以Trust买卖获利很可能会被税务局调查。
一旦trust设立后，是不可逆的，受益权是完全属于作为beneficiary的子女的，比如卖出后的钱或者收租的钱，都建议开和孩子的公共户口并把钱存入其中，使用则必须完全是为子女的受益为目的，所以建议保存好各种收据，万一被税务局audit的话你可以提供证明。注意，父母有HDB且在mop内的话是不可以设trust买的。
子女到21岁后房产就可以正式assign到其名下，trust则完结。期间，若trustee死亡不会影响trust，超过5年后破产也不会影响trust。Trustee可以是任何可以买房的人，Trustee可以多人但是一般是一人，并且可以在遗嘱中指定死亡后trustee转让给谁。顺便提下，夫妻买房，贷款还没给，一方意外死亡且没有买房产保险的话，有些银行要重新评估贷款，要去商谈，若需要重签s&p，14天来不及付款给开发商的话，期限过了可以找律师尝试写信要求waive。有些开发商不用重签，给probate administration就可以。
Creation of trust流程:
A.律所做Trust deed
B.去iras交Stamping the trust deed 10元
C.Registering the trustee's interest比如s&p
Trustees act
违反的话，是算Civil suit的, penal code是405, 可以判5年加罚款。详细条规可以自行查阅。
费用方面扫码私信咨询，trust本身没有adminfee或者每年的管理费。我们听到的信托管理费是指复杂或庞大的资产让专人管理的固定每年费用，比如银行的家族信托，有点类似基金。
新加坡购房法律知识对于国人来说可能稍微有些复杂，还需要找专业的律师或者是售房经纪人合作才是上策。以上就是小编整理的有关新加坡购房的法律知识，希望可以对大家有所帮助。
